下調(diào)房貸利率的政策目的明顯。5月1年期貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）為3.7%，預(yù)期為3.65%，上月為3.7%。5年期LPR為4.45%，預(yù)期為4.55%，上月為4.6%。1年期LPR保持不變，5年期LPR下調(diào)幅度超預(yù)期。本次調(diào)整LPR針對(duì)降低長端利率，特別是房貸利率的意味明顯。

結(jié)構(gòu)性政策應(yīng)對(duì)疫情沖擊，房貸利率下調(diào)刺激消費(fèi)。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力來源于兩部分，一部分是疫情沖擊，另一部分是由于房地產(chǎn)投資等傳統(tǒng)投資動(dòng)能衰弱導(dǎo)致的內(nèi)生性增長壓力。針對(duì)疫情沖擊，更多地是采用結(jié)構(gòu)性政策定向發(fā)力，比如針對(duì)“餐飲、零售、旅游等接觸型消費(fèi)”，“企業(yè)停產(chǎn)減產(chǎn)”，“貨運(yùn)物流和產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈運(yùn)轉(zhuǎn)出現(xiàn)摩擦”等。針對(duì)房地產(chǎn)投資等，在繼續(xù)“因城施策”下，主管部門已經(jīng)開始采取全國性的調(diào)整動(dòng)作。繼5月15日下調(diào)首套房房貸利率下限后，本次并未調(diào)整1年期LPR，而單獨(dú)下調(diào)5年期LPR，下調(diào)幅度超預(yù)期，刺激房地產(chǎn)銷售的目的十分明顯。

5月信貸數(shù)據(jù)或繼續(xù)疲軟，調(diào)降5年期LPR以改善預(yù)期。當(dāng)前有效融資需求不足的困境依然未見改善，預(yù)計(jì)5月新增信貸社融數(shù)據(jù)會(huì)延續(xù)4月的疲軟態(tài)勢(shì)，寬信用難言好轉(zhuǎn)。當(dāng)前銀行間市場利率和金融機(jī)構(gòu)平均貸款利率均已降至較低水平。市場缺的不是貨幣，而是需求，特別是改善預(yù)期的刺激政策。近期市場流動(dòng)性處于較為充裕狀態(tài)，所以5月MLF等量續(xù)作。本次未調(diào)整1年期LPR，原因是一般貸款利率已降至較低水平，而刺激樓市有利于改善居民的消費(fèi)預(yù)期。這不僅可以降低個(gè)人住房貸款償付成本，從而刺激消費(fèi)需求；也可以降低企業(yè)中長期貸款的償付成本，激發(fā)企業(yè)中長期貸款需求。此外，本次降息也有利于將降低社會(huì)融資成本，避免全社會(huì)付息問題把杠桿率進(jìn)一步推高，導(dǎo)致杠桿率進(jìn)一步上升至不可持續(xù)的位置。

房貸利率仍處于較高水平，房貸利率下調(diào)與銷售企穩(wěn)反彈有時(shí)間差。我們提示：1）目前居民部門杠桿率已經(jīng)較高，房貸利率下降對(duì)購房需求的刺激作用可能有限。“房住不炒”已深入人心，短期內(nèi)通過刺激銷售的方式恐難以馬上改善消費(fèi)者預(yù)期。2）相較于本輪疫情爆發(fā)后房地產(chǎn)銷售的頹象（4月商品房銷售面積同比降幅接近40%），房貸利率仍有下調(diào)的空間。從歷史數(shù)據(jù)來看，目前個(gè)人住房貸款利率仍然處于較高的水平。3）從歷史規(guī)律來看，在房貸利率明顯下調(diào)后，一般需要1-2個(gè)季度才能看到商品房銷售企穩(wěn)反彈的現(xiàn)象。4）當(dāng)前處于穩(wěn)增長壓力大，政策放松以改善預(yù)期，防風(fēng)險(xiǎn)任務(wù)仍然突出的三重博弈之中。在短時(shí)間內(nèi)，或許很難看到全國性的力度較大的“救市”政策。需關(guān)注“因城施策”下各地區(qū)更大力度的政策松綁情況。從目前各地的反饋來看，部分地區(qū)的松綁力度較大，一些熱門城市的銷售情況也開始呈現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象。

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